一、购房前的权属核查

在签订购房合同之前，对房屋的基本权属状况进行全面核查是避免后续纠纷的关键步骤。建议重点关注以下几点：

（1）不动产权属登记信息：通过当地不动产登记中心查询房屋的登记权利人、面积、用途、权利性质等基本信息，核实卖方是否与登记权利人一致。如果登记权利人是多人共有（如夫妻共有），所有共有人都必须同意出售。

（2）房屋权利负担情况：核查房屋是否存在抵押登记、查封登记、异议登记等权利限制。有抵押的房屋可以带押过户——根据《民法典》第四百零六条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人。但实务中建议要求卖方先行解除抵押，或明确约定抵押解除的责任与期限。

（3）租赁关系的存在情况：根据”买卖不破租赁”原则（《民法典》第七百二十五条），如果房屋在出售前已经出租，买方在取得房屋所有权后须继续履行原有的租赁合同直至期满。同时，承租人在同等条件下享有优先购买权。买方应当在购房前核实房屋是否出租，并要求卖方在合同中保证房屋不存在未告知的租赁关系。

二、购房定金的风险防控

定金是实践中最容易引发纠纷的环节。《民法典》第五百八十六条规定，定金合同自实际交付定金时成立。定金具有担保和惩罚双重功能：

（1）如果买方违约不买，定金不予退还；

（2）如果卖方违约不卖，应当双倍返还定金；

（3）如果双方协商一致或因不可归责于双方的原因导致合同无法履行，定金应当返还。

为避免争议，建议在签署任何文件前先确认房屋权属无误，并仔细阅读合同条款。不要被销售人员的口头承诺所诱导，所有重要约定都应当在合同中书面明确。

三、二手房交易中的常见陷阱

（1）虚假面积与房龄：有的卖方或中介对房屋面积、建筑年代、装修状况等信息存在夸大或隐瞒。建议买方实地看房并核验房产证原件，同时向物业和邻居了解房屋的实际情况。

（2）“阴阳合同”的法律风险：为减少税费而在备案合同之外签订另一份真实成交价的”阴合同”，即通常所说的”阴阳合同”，属于违法行为。一旦产生纠纷，买方可能面临实际成交价不被法院认可的风险，甚至会导致合同无效。

（3）户口迁移问题：购房合同中应当明确约定卖方迁出户口的时间以及逾期不迁出的违约责任（一般为按日计算的违约金）。如未约定违约金，即使卖方迟迟不迁出户口，买方也只能通过行政渠道投诉，无法通过法院强制执行户口迁移。

四、房屋买卖合同纠纷中的常见问题

卖方”一房二卖”怎么办？ 可以申请查封房屋（诉前或诉讼财产保全），起诉要求卖方履行合同或赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，卖方一房二卖导致合同目的不能实现的，买方可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

贷款审批未通过，能否要回定金？ 如果合同中约定以”贷款审批通过”作为合同履行的前提条件，且确实因为买方的客观资信问题导致贷款未能获批，一般可以协商解除合同返还定金。但如果是买方自行放弃贷款申请导致交易无法完成，定金很可能不予返还。建议在签订合同时明确约定”贷款审批不通过的处理方式”。

杭州房产纠纷涉及的法律问题往往比较复杂，从二手房买卖的定金争议到征收拆迁的补偿数额纠纷，都需要专业律师的介入。浙江杭融亿律师事务所行政与房产团队在杭州本地房产纠纷领域有丰富的实战经验。